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房地产估价师考试知识点拨:房地产的特性

2019-03-15 14:56  来源: 建设工程教育网  字体:    打印

2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日,现在备考已经开始,房地产估价师知识点需要一点一滴的积累,建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目的知识点,进行详细讲解,希望对考生朋友们的备考学习有所助益!   

  房地产的特性

  (一)不可移动(位置固定性)(掌握)

  1.由于不可移动,每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等,形成了独有的自然地理位置和社会经济位置,区位优劣差别。

  2.房地产的不可移动,指自然地理位置固定不变,社会经济位置可能会发生变化。

  3.不可移动性,决定了只能就地开发、利用或消费,受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

  4.房地产市场是地区性市场,不同地区之间可能不同,甚至反向变动。

  (二)独一无二(掌握)

  1.独一无二特性,使得市场上没有完全相同的供给,房地产之间难以完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

  2.尽管房地产独一无二,但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性,从而存在一定程度的竞争,在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)

  (三)寿命长久(熟悉)

  1.也称耐久性、耐用性,土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。

  2.土地使用权有使用期限。居住70年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他50年。

  3.出让地转让的,受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满,住宅自动续期,非住宅缴费续期,国家无偿收回。

  4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产,可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。

  (四)供给有限(熟悉)

  1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加,经济供给可以适当增加。

  2.供给有限造成房地产具有独占性。

  3.供给有限的原因:

  ●土地总量不可增加;

  ●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

  (五)价值较大(熟悉)

  房地产单价高,总价大。因此交易需要房地产金融,房地产咨询和评估等专业服务。

  (六)用途多样(熟悉)

  1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

  2.用途不可以随意转换的原因:政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)

  3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)

  (七)相互影响(熟悉)

  1.房地产不可移动,因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关,而且与其周围房地产的状况密切相关,受周围房地产利用的影响。

  2.外部性:

  (1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益,而受益者无需为此花费代价。如:政府建设绿地。

  (2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损,而该经济行为主体却没有为此承担成本。如:工厂排污、汽车噪声。

  (八)易受限制

  1.政府对房地产限制的四种特权:

  (1)管制权——直接对房地产利用加以干涉,如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率,禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

  (2)征税权——对房地产征税。

  (3)征收权——为了公共利益而征收。

  (4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下,可无偿收回房地产。

  2.易受限制还表现为:不可移动,不可隐藏,难以变现,所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

  (九)难以变现

  1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

  2.变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的,变现能力强;反之,变现能力弱。

  3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比,变现能力弱。

  4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项):

  ①通用性

  ②独立使用性

  ③可分割转让性

  ④区位

  ⑤开发程度

  ⑥价值大小

  ⑦市场状况

  (其他都是正比关系,只有价值大小是反比关系。结合实践经验,理解性记忆)

  (十)保值增值

  1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等,其价值通常可以得到保持,甚至随着时间的推移而不断增加。(常见考点)

  2.引起房地产价格上涨的原因:

  ①对房地产投资改良,如重新装修,更新或添加设施设备,改进物业管理;——投资增值

  ②外部经济,例如政府进行道路、地铁等交通建设,修建广场、公园、公共绿地,调整城市发展方向,改变城市格局等;——自然增值

  ③需求增加,例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值

  ④房地产使用管制改变,例如将农用地转为建设用地,将原工业用途改变为居住\办公\商业用途,增加容积率;——自然增值

  ⑤通货膨胀。——房地产保值

  3.房地产自然增值:外部性、需求增加、管制改变。

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